Modelo de negocio y escenarios
Modelo, precio y rentabilidad
Las cifras son proyecciones de septiembre de 2025, no resultados. El precio y el retorno neto del nuevo accionista están pendientes.
Modelo de negocio
Cómo se pretende crear valor
- 1
Desarrollo y financiación
Títulos, permisos, contratos firmados, coste a terminación y fuentes de fondos.
- 2
Construcción y preparación
Certificaciones técnicas, contingencia, pruebas, seguros y plan de contratación.
- 3
Apertura y captación
Reservas, facturación, precio neto, repetición y costes de captación.
- 4
Maduración operativa
Resultados frente a presupuesto, caja, disponibilidad técnica y deuda.
- 5
Gestión del valor
Caja distribuible, valoración actualizada y ofertas reales de terceros.
La posible revalorización procede de ejecutar estas etapas; no de la simple tokenización de las acciones.
Fuente: IM p. 12IM-PDF ↗
Magnitudes históricas
Magnitudes económicas del plan del promotor
Proyecciones de septiembre de 2025, no resultados.
Cifras del modelo histórico del promotor. No son resultados obtenidos, compromisos de rentabilidad ni una valoración actual de KELPA. Cada proyecto conserva su moneda; no se suman euros y libras.
| Magnitud | Madrid · M€ | Birmingham · M£ |
|---|---|---|
| Capex | 57,1 | 38,2 |
| Inversión total del proyecto | 69,1 | 51,3 |
| Equity estabilizado indicado | 18,6 | 18,1 |
| Ingresos estabilizados (2028) | 25,5 | 17,2 |
| EBITDA según el modelo (2028) | 10,5 | 7,2 |
| Valor de salida de referencia | 104,9 | 77,2 |
Sin columna de total: euros y libras no se suman. En Birmingham algunas páginas de S1 rotulan EUR; se conserva la moneda del resumen y se identifica la discrepancia, sin conversión.
Financiación
Financiación y aplicación de los 2 millones
Puente del plan de proyecto (histórico)
| Concepto | Madrid · M€ | Birmingham · M£ |
|---|---|---|
| Inversión total | 69,1 | 51,3 |
| Patrocinios como reducción de necesidades | (6,0) | (1,6) |
| Membresías como reducción de necesidades | (9,3) | (4,0) |
| Necesidad neta indicada en el IM histórico | 53,8 | 45,7 |
Madrid: financiación bancaria y préstamo participativo de Buenavista, c. 75 % LTC conjunto; Birmingham: c. 70 % LTC. Referencias del promotor, no certificación de disponibilidad de deuda. Este puente no es la aplicación de la nueva emisión.
Aplicación de fondos de la emisión
- Captación bruta máxima propuesta
- EUR 2.000.000
- Gastos iniciales de emisión, legales, distribución, ERIR y tecnología
- Pendiente
Presupuesto, impuestos indirectos y quién soporta cada coste.
- Fondos netos para el emisor
- EUR 2.000.000 menos los gastos imputables a la emisión
- Aportaciones a Madrid / Birmingham
- Pendiente
Importes, fechas, equity o financiación intragrupo y condiciones.
- Tesorería corporativa, puesta en marcha y contingencia
- Pendiente
Importe, plazo cubierto e hitos financiados.
- Reembolso de financiación puente o pagos a vinculadas
- Pendiente
Existencia, importe y beneficiarios; no se presupone ninguno.
Fuente: IM p. 14 (S1 pp. 4, 28, 37); IM p. 14 (J3 §§1.4 y 7; J4 estip. 2–4)IM-PDF ↗S1 ↗J3 ↗J4 ↗
Precio de entrada
Precio de entrada y calendario de valoración
El precio debe referirse al valor de los fondos propios de KELPA, plenamente diluido, en una fecha de referencia definida. No puede obtenerse dividiendo 2 millones por el objetivo de equity de la estrategia ni utilizando sin ajustes los valores de salida de los parques.
Mecánica de precio propuesta · fórmula, no valoración
- Precio por acción = valoración pre-money de los fondos propios / número de acciones pre-money plenamente diluido.
- Nuevas acciones = importe efectivo suscrito / precio por acción, con número entero.
- Ronda simple: participación agregada = 2.000.000 / (valor pre-money + 2.000.000).
Es una regla de cálculo, no una valoración. Deben ajustarla convertibles, incentivos, distintos derechos y demás diluciones.
No se ha identificado una tabla completa y validada que establezca precios de KELPA por fecha. Ningún factor del material de 2025 se transforma en un incremento automático del precio ni en un calendario de revalorización.
- Valoración y evidencia
- Pendiente
Informe, método, fecha de referencia y órgano aprobador.
- Precio / nominal / prima
- Pendiente
Importes exactos, número entero de acciones y redondeos.
- Ventana de entrada
- Pendiente
Apertura, cierre y fecha límite de validez del precio.
- Cierres sucesivos, si se acuerdan
- Pendiente
Precio de cada cierre, hitos y trato igual.
- Cambios materiales
- Pendiente
Actualización, recálculo y aceptación del inversor antes de cierre.
Rentabilidad
Del proyecto al retorno del accionista
La rentabilidad del nuevo suscriptor depende del efectivo que aporte y del efectivo que llegue a recibir, en sus fechas reales. Una TIR calculada para un proyecto o para un inversor que entró antes no puede trasladarse al comprador de nuevas acciones de KELPA.
- Sociedad de proyecto
- Ingresos, gastos, impuestos, mantenimiento, inversión y circulante; en venta, precio efectivo y costes.
- Acreedores y reservas
- Servicio de deuda, préstamos de socios, garantías y caja restringida.
- Valor atribuible a KELPA
- Participación efectiva en cada filial; minoritarios y preferencias; conversión GBP/EUR.
- Cabecera y OpCo
- Ingresos y costes propios, operaciones intragrupo, pasivos, impuestos y comisiones.
- Caja distribuible
- Reservas y acuerdos societarios. La venta de una filial no produce automáticamente un dividendo.
- Suscriptor de esta ronda
- Porcentaje diluido, derechos, precio de entrada, costes y fechas de suscripción / cobro.
MOIC del inversor: cobros totales atribuibles al suscriptor divididos por sus desembolsos totales. TIR del inversor: tasa anual que iguala aportaciones y cobros considerando las fechas de cada flujo.
- Retorno neto de esta emisión
- Pendiente
Modelo financiero reconciliado, precio de entrada, participación, costes y calendario. No se publica una TIR o un múltiplo del nuevo accionista mientras falten.
Escenarios: qué debe cambiar y qué debe medirse
| Variable | Adverso | Caso base a validar | Favorable |
|---|---|---|---|
| Construcción | Retraso y sobrecoste; mayor necesidad de caja. | Coste a terminación y apertura acreditados. | Ejecución en presupuesto, contingencia no consumida. |
| Demanda y precios | Menos sesiones, menor repetición o descuentos. | Reservas, ocupación y precio neto sostenibles. | Mayor ocupación sin deteriorar experiencia. |
| Ocio complementario | Menor gasto; patrocinio no renovado. | Contratos y gasto por visitante contrastados. | Más conversión y margen. |
| Costes y deuda | Energía, mantenimiento o tipos superiores; caja bloqueada. | Condiciones vigentes. | Eficiencias probadas. |
| Salida y divisa | Menor múltiplo, venta tardía o inexistente, depreciación GBP. | Valoración contrastable y FX explícito. | Mayor valor de venta, sin comprador garantizado. |
Matriz a completar, sin probabilidades ni rentabilidades inventadas. Un escenario de pérdida total debe formar parte de la evaluación.
Referencias de rentabilidad del promotor, no del inversor entrante
Se reproducen únicamente para identificar el antecedente que debe conciliarse, no como rentabilidades ofrecidas por esta emisión. No han sido recalculadas para el nuevo precio y calendario. Son proyecciones antiguas sujetas a hipótesis y a inconsistencias temporales, no resultados ni garantías. No expresan el retorno neto del nuevo accionista de KELPA. Puede perderse la totalidad del capital.
| Proyecto | TIR promotor | MOIC promotor |
|---|---|---|
| Madrid | 42,2 % | 3,1x |
| Birmingham | 35,1 % | 2,7x |
| Agregado | 36,6 % | 2,8x |
Costes y gobierno
Costes, gobierno y alineación de intereses
- Adquisición
- 1 %
Base, momento de devengo y sociedad que soporta el gasto.
- Desarrollo
- 3 %
Conceptos incluidos, devengo y relación con presupuesto de obra.
- Gestión
- 1 %
Base, servicios y superposición con honorarios OpCo.
- Éxito
- 20 % sujeto a hurdle del 8 %
Nivel de aplicación, cascada, catch-up y tratamiento de nuevos inversores.
El 8 % no constituye una rentabilidad mínima de las acciones.
- Gastos de emisión, colocación, ERIR, tecnología, custodia y administración
- Pendiente
Derechos a documentar
Las acciones propuestas incorporan participación en beneficios y liquidación, asistencia, voto e información. No se da por aprobado un asiento en el consejo, veto, antidilución especial, preferencia de liquidación, acompañamiento o arrastre: dependen de estatutos y pactos pendientes.
Propuesta de gobierno
Propuesta: información periódica sobre obra, caja y resultados; tratamiento transparente de operaciones vinculadas; explicación de cambios materiales; canal estable para accionistas. El borrador de términos prevé seguimiento al menos semestral.
Fuente: IM p. 18 (S1 p. 11; J2 §§3–4; J3 §§5, 11)IM-PDF ↗S1 ↗J2 ↗J3 ↗